比今年春运更火的，可能只有香港楼市了。
前两天，香港差响物业估价署公布了香港2025年的楼市成绩单，住宅成交套数成交金额均创下了4年新高！
特别是中小户型，吸引了大量的内地投资买，启德片区的投资客，甚至占比高达42%！
而香港的这一轮楼市行情，背后离不开一个关键因素：
狂飙的租金。
｜香港实拍
｜广州楼市发布 摄
壹
香港的租金水平有多离谱？
以沙田为例，一套40多平的两房，月租就能轻松超过14000港元。
同样的价格，你在珠江新城的中海花城湾，甚至可以租到140平以上的大户型！
｜图源：香港中原
更关键的是，香港租金水平还在涨。
根据香港差响物业估价署的最新数据，香港2025年12月的私人住宅租金指数已经达到了200.7！
作为对比，去年1月份，这个数据仅为192.8。
换句话说，一年的时间里，香港的私人住宅租金指数，上涨了5.21%！
｜广州楼市发布 制
拉长周期来看，现在香港的租金水平，也达到了历史最高！
从下图上可以看到，从1997年香港回归之后，香港的租金水平基本上是随着经济大环境变化而逐步上涨。
比如2003年非典疫情、2008年金融危机时候，香港租金水平都出现下滑。
但随着经济回暖，香港的租金水平也随之水涨船高。
｜广州楼市发布 制
而与内地楼市的分化不同，香港这一轮租金上涨的行情几乎是普涨！
根据香港中原数据显示，2025年租金指数上涨幅度最大的是新界东，为5.79%，其次是港岛的4.76%。
即便是涨幅最低的九龙，也有3.63%！
｜广州楼市发布 制
楼市君也找了香港各个板块的代表小区租金变化情况。
几乎80%以上的小区，近一年的租金都出现了上涨的行情。
像是尖沙咀的港景峯，一套实用面积900多呎的房子，月租金从去年初的40000港元，跳涨到今年初的52000港元，涨幅高达30%！
｜广州楼市发布 制
即便是小户型，租金增长能力也不弱。
以尖沙咀的凯誉为例，一套建面约445平方呎（约50平）的户型，一年前月租金只有26500港元左右。
而同样的户型，最新的租金可以租到30000港元，涨幅同样高达13.2%！
｜图源：香港中原
贰
超强的租金行情，也进一步让香港的租售行情出现了明显变化。
一方面，在香港以租抵供、甚至供低过租的现象，十分普遍。
比如沙田第一城，一套建筑面积395呎的2房，总价大概在450万左右。
如果直接购买，按现在的贷款政策和利息，月供不到14000港元。
但月租，可以轻松超过14000港元！
｜图源：香港中原
另一方面，不少住宅的租金回报率已经超过房贷利率。
楼市君根据香港差响物业估价署2025年12月的平均售价和平均租金计算，目前，香港的租金回报率普遍在3%以上。
特别是70平以下的小户型，租金回报率基本都在3.5%以上，其中新界40-69.9平这个面积段的租金回报率甚至高达4.6%！
而对比来看，这个租金回报率已经超过目前香港主流银行的房贷利率3.25%。
换句话说，投资香港房产已经成为一桩几乎稳赚不赔的买卖。
｜广州楼市发布 制
当然，这样租售火爆局面的形成，源于两大核心驱动力。
一来，购买力持续流入香港。
从2022-2025年三年时间，香港各类人才入镜计划共接到近58万宗申请，其中约40万宗获批。
目前已有超26万名优质人才携同约24万名配偶及子女来港定居，合计近50万人。
这些人的收入水平普遍超过香港的整体均值的约2万港元。
他们短期内多选择租房，直接推高租赁需求。
｜中环实景图
|广州楼市发布 摄
二来，住房供应长期处于供不应求状态。
尽管2025年香港新房成交了超2万套，但相比于每年入镜的人数来说，依然捉襟见肘。
举个例子，根据戴德梁行的报告，2023/24学年，香港八所主要大学的学生与床位比例为3.4：1。
也就是说，每个床位有超过3名学生竞争，非本地生宿舍床位短缺超4.7万个。在香港高校放宽非本地学生比例之后，这个数据还会持续增加。
还有一点，香港目前的公屋轮候时间，也超过了5年！
这些因素，都迫使相当多人选择在外租房。
｜香港街头
｜广州楼市发布 摄
可以说，香港这一轮租金上涨行情，有着深刻的社会背景以及真实需求支撑。
香港的楼市也不再仅仅只是金融游戏，而是逐渐回归居住的本质。
毕竟，供求关系一直都存在，只有有人租、有人住，房子才有价值。
这也是香港房价止跌回涨最有力的价值逻辑。
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